Como a Gestão da Manutenção (NBR 5674) Sustenta as Garantias Legais e Contratuais e Assegura a Vida Útil Projetada de Edificações (NBR 17170)

A Complexidade do Ciclo de Vida da Edificação no Contexto Legal e Técnico Brasileiro

O setor da construção civil no Brasil, em sua constante evolução, enfrenta o desafio de garantir não apenas a excelência na fase de concepção e execução de um empreendimento, mas também a performance e a segurança ao longo de toda a vida útil da edificação. Esse desafio se manifesta em uma teia complexa de responsabilidades legais, expectativas do consumidor e padrões técnicos. A entrega de um imóvel não marca o fim das responsabilidades do construtor, mas sim o início de um novo capítulo no ciclo de vida do bem, onde a interação entre adquirente, incorporador e construtor se desdobra sob a égide de um arcabouço jurídico e normativo cada vez mais robusto.

No cerne dessa dinâmica estão as garantias de imóveis e a fundamental gestão da manutenção. Por muito tempo, a ambiguidade e a falta de padronização geraram conflitos e litígios. Contudo, a promulgação e o aprimoramento de legislações como o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, aliados à evolução de normas técnicas como a ABNT NBR 15575 (Norma de Desempenho), a ABNT NBR 17170 (Garantias) e a ABNT NBR 5674 (Gestão da Manutenção), vêm delineando um panorama mais claro de direitos e deveres para todos os envolvidos. Este artigo propõe uma análise aprofundada da interdependência entre essas legislações e normas técnicas, destacando como uma gestão de manutenção eficaz é a chave para a validade das garantias legais e contratuais, bem como para o atingimento da Vida Útil Projetada (VUP) das edificações.

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O Arcabouço Legal das Garantias Construtivas no Brasil: A Fundação Jurídica

A responsabilidade civil no âmbito da construção civil no Brasil está alicerçada principalmente em duas grandes leis: o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Ambas estabelecem os parâmetros gerais de responsabilidade do construtor, que são detalhados e complementados pelas normas técnicas.

1. O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002): A Garantia Quinquenal

O pilar da responsabilidade objetiva do construtor no Brasil é o Artigo 618 do Código Civil. Este dispositivo legal estabelece que:

“Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.” “Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”

Análise do Artigo 618:

• Natureza e Prazo Irredutível: A garantia quinquenal é de natureza legal, obrigatória e irredutível. Isso significa que as partes não podem, por contrato, reduzir esse prazo. Ela se aplica a defeitos que comprometam a “solidez e segurança” da obra, independentemente de culpa do construtor, caracterizando uma responsabilidade objetiva. A jurisprudência, notadamente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem interpretado amplamente o conceito de “solidez e segurança”, estendendo-o para incluir vícios que afetem a habitabilidade e a funcionalidade da edificação, mesmo que não causem risco iminente de desabamento. Exemplos incluem infiltrações generalizadas, problemas estruturais menores que afetem a estabilidade a longo prazo, e outros vícios que tornem o imóvel impróprio para o fim a que se destina.
• Prazo Decadencial vs. Prescricional: O parágrafo único estabelece um prazo decadencial de 180 dias para que o dono da obra (adquirente) ingresse com a ação judicial após o “aparecimento do vício ou defeito”. É crucial não confundir esse prazo decadencial com o prazo prescricional para o exercício da pretensão de reparação de perdas e danos. O STJ tem pacificado o entendimento de que a garantia de 5 anos é um período de garantia legal da obra, e o prazo de 180 dias é para o consumidor informar o defeito e propor a ação. A pretensão de indenização por defeitos na obra sujeita-se ao prazo geral de 10 anos (Art. 205 do Código Civil) para ações de natureza contratual, contados a partir da data em que o vício foi conhecido, desde que dentro do período de garantia de 5 anos da obra.
• Responsabilidade dos Agentes: Embora o Art. 618 mencione o “empreiteiro”, a responsabilidade, na prática, é estendida ao incorporador, que responde solidariamente com o construtor pela entrega da obra. Arquitetos e engenheiros projetistas também podem ser responsabilizados por falhas de projeto que afetem a solidez e segurança.

Além do Art. 618, o Código Civil também possui disposições gerais sobre vícios redibitórios (Arts. 441-446), que são defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem o valor. Contudo, para a construção civil, o Art. 618 é a norma específica e prevalente quando se trata de solidez e segurança.

2. O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990 – CDC): A Proteção do Adquirente-Consumidor

O CDC é um diploma legal de suma importância na proteção do consumidor e se aplica amplamente às relações de consumo no mercado imobiliário. Construtoras e incorporadoras são consideradas fornecedoras, e os adquirentes de imóveis, consumidores.

• Responsabilidade por Vícios do Produto e do Serviço (Arts. 18-25):
  • Vícios de Qualidade (Art. 18): O fornecedor responde pelos vícios de qualidade que tornem o produto impróprio ou inadequado ao consumo a que se destina, ou que diminuam seu valor. O consumidor pode exigir a substituição do produto, a restituição imediata da quantia paga, ou o abatimento proporcional do preço.
  • Prazos Decadenciais (Art. 26):
    • Vícios Aparente e de Fácil Constatação: O direito de reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 90 dias para bens duráveis (incluindo imóveis). Este prazo inicia-se a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução do serviço.
    • Vícios Ocultos: Para vícios ocultos, o prazo de 90 dias para reclamar inicia-se a partir do momento em que o vício é descoberto. Este ponto é crucial para imóveis, pois muitos defeitos podem levar anos para se manifestar. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que, mesmo após o prazo de 5 anos do Art. 618 do Código Civil, vícios ocultos podem ser reclamados via CDC, desde que a reclamação ocorra em até 90 dias da sua efetiva constatação, respeitando a vida útil razoável do bem.
• Exclusões de Responsabilidade do Fornecedor (Art. 12, §3º e Art. 14, §3º): O CDC também prevê situações em que o fornecedor não será responsabilizado. É aqui que a gestão da manutenção se torna um fator legalmente relevante:
  • O fornecedor não será responsabilizado se provar que o defeito decorreu de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, ou que o serviço não foi prestado, ou que o defeito inexiste.
  • No contexto imobiliário, a falta de manutenção adequada, o mau uso ou a realização de intervenções não autorizadas pelo consumidor podem ser argumentadas como causas do defeito, eximindo o construtor da responsabilidade. Esta é uma ponte direta e essencial entre o CDC e a NBR 5674.
• Solidariedade (Art. 7, parágrafo único; Art. 25, §1º): O CDC estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, o que reforça a posição do consumidor em buscar a reparação de danos de qualquer um dos agentes (incorporador, construtor, projetista, etc.).

Leis Urbanísticas e Código de Obras: A Base da Conformidade

Embora não tratem diretamente de garantias, as legislações urbanísticas municipais (Planos Diretores, Leis de Zoneamento) e os Códigos de Obras estabelecem os requisitos mínimos para a construção, incluindo aspectos de segurança, habitabilidade, acessibilidade e sustentabilidade. A não conformidade com essas leis pode resultar em multas, embargos e, em última instância, na impossibilidade de regularização do imóvel, gerando sérios vícios construtivos que podem ser judicialmente questionados sob as égides do Código Civil e do CDC.

As Normas Técnicas: Detalhando a Qualidade e o Desempenho

As normas técnicas da ABNT, embora não sejam leis em si, são a materialização do conhecimento técnico e das boas práticas da engenharia. Elas servem como balizadores para o que se espera de um produto ou serviço e, quando referenciadas em contratos ou em leis, adquirem força legal.

ABNT NBR 15575 (Edificações Habitacionais – Desempenho): O Conceito de VUP

Publicada em 2013, a NBR 15575 representou uma revolução no setor ao introduzir o conceito de desempenho para edificações habitacionais. A norma estabelece níveis mínimos de desempenho para diversos sistemas (estruturais, de vedações, hidráulicos, térmicos, acústicos, etc.), focando na satisfação do usuário.

• Vida Útil Projetada (VUP) e Vida Útil (VU): A NBR 15575 introduz a VUP como o “período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na ABNT NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção”. A Vida Útil (VU), por sua vez, é a vida útil efetivamente alcançada, influenciada diretamente pela manutenção e uso.
• Natureza da NBR 15575: Trata-se de uma norma de desempenho, que foca no “o quê” o sistema deve fazer, e não no “como” deve ser feito. Ela não prescreve materiais ou técnicas, mas sim os resultados esperados. O Anexo D da NBR 15575 foi uma primeira tentativa de balizar os prazos de garantia. Embora informativo e não obrigatório, serviu como um guia inicial e ajudou a criar uma expectativa de prazos para vícios que não eram de solidez/segurança. No entanto, sua natureza “informativa” gerava ambiguidades e exigia a inclusão contratual expressa para que tivesse validade jurídica.

ABNT NBR 17170 (Edificações – Garantias – Prazos Recomendados e Diretrizes): Os Detalhes das Garantias Contratuais

Lançada em 2022, a NBR 17170 é uma evolução direta do Anexo D da NBR 15575. Ela se posiciona como uma “recomendação normativa”, um status mais forte que o “informativo”, refletindo um consenso mais consolidado do setor sobre o tema.

• Propósito e Escopo: A NBR 17170 foi criada para estabelecer diretrizes e prazos de garantia tecnicamente recomendados para itens e sistemas que não são abrangidos pela garantia legal de solidez e segurança do Código Civil. Ou seja, ela preenche a lacuna de garantias para vícios que não estruturais e que não comprometem a segurança da edificação, como problemas em acabamentos, fissuras em revestimentos sem comprometimento de estanqueidade ou integridade, e falhas em instalações de menor porte. Ela se aplica a todos os tipos de edificações (residenciais, comerciais, industriais), ampliando o escopo do antigo Anexo D.
• Garantia Condicional à Manutenção: Um dos pontos mais cruciais da NBR 17170 é sua clara vinculação das garantias à correta manutenção e uso do imóvel. Ela explicita que as falhas decorrentes de mau uso, operação inadequada ou falta de manutenção não são cobertas pela garantia do construtor. Isso significa que a NBR 17170 se torna uma ferramenta fundamental para o construtor, permitindo-lhe argumentar judicialmente que o defeito não é de sua responsabilidade se o proprietário não cumpriu com suas obrigações de manutenção.
• Fissuras: Uma Abordagem Orientada ao Desempenho: A NBR 17170 inova na abordagem das fissuras. Em vez de prazos fixos para o aparecimento de uma fissura (como no Anexo D), a nova norma foca nas suas consequências no desempenho (perda de estanqueidade, integridade ou dessolidarização do material). Uma fissura é garantida se ela comprometer a função do sistema, e não apenas por sua existência. Isso incentiva uma análise técnica mais profunda e mitiga reclamações por fissuras meramente estéticas ou inerentes ao envelhecimento natural do material.
• Diferença entre Garantia e VUP: A norma reitera que o prazo de garantia não se confunde com a VUP. Uma garantia de 12 meses para um componente não implica que ele deve ser substituído após 12 meses; apenas que o produtor responde por falhas de concepção ou produção nesse período. A VUP é um horizonte de desempenho que se atinge com a manutenção diligente.

ABNT NBR 5674 (Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção): O Guia da Diligência

A NBR 5674 é a norma que estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção em edificações. Ela fornece o “como” manter uma edificação em bom estado de conservação, garantindo seu desempenho e segurança ao longo do tempo.

• Essência da Gestão da Manutenção: A norma preconiza a criação de um programa de manutenção que deve detalhar as atividades (rotineiras, corretivas, e principalmente preventivas), suas periodicidades, os responsáveis pela execução, a documentação de referência e os recursos necessários. Este programa deve ser atualizado periodicamente e considerar as características específicas da edificação (tipologia, complexidade, idade, condições climáticas, etc.).
• A Importância do Registro das Manutenções: Um dos requisitos mais críticos da NBR 5674 é a obrigatoriedade de documentar e registrar todas as atividades de manutenção. Esses registros devem ser legíveis, disponíveis e prover evidências da efetiva implementação do programa. Em caso de disputa judicial, a existência desses registros (planilhas, laudos, fotos, notas fiscais de serviços, ARTs) é a prova cabal de que o proprietário/condomínio cumpriu com suas obrigações de manutenção, fortalecendo sua posição ou, inversamente, eximindo o construtor. A NBR 5674, em seu Anexo B, sugere um modelo de lista de registros, abrangendo desde o programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA) até relatórios de verificações de sistemas eletromecânicos, hidráulicos, elétricos e de segurança.
• Profissionais Habilitados: A norma enfatiza que os serviços de manutenção, especialmente os mais técnicos e complexos, devem ser realizados por profissionais habilitados ou empresas especializadas. A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitidos pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (CREAs) ou de Arquitetura e Urbanismo (CAUs), respectivamente, são documentos legais que atestam a responsabilidade técnica pela execução de determinados serviços e são cruciais para a validade dos registros e para a comprovação de que a manutenção foi feita de forma competente.

A Sinergia Essencial: Legislação, Desempenho e Manutenção em Ação

A verdadeira força e a complexidade do sistema de garantias no Brasil residem na interação dessas legislações e normas técnicas.

• Proteção Legal e Complemento Técnico: Enquanto o Código Civil e o CDC oferecem a proteção legal básica e os prazos de decadência e prescrição, as NBRs 17170 e 5674 fornecem o conteúdo técnico necessário para interpretar o que constitui um “vício”, uma “qualidade esperada” e uma “manutenção adequada”. A NBR 17170, por exemplo, preenche a lacuna do CDC para vícios de componentes que não estruturais, fornecendo prazos tecnicamente recomendados.
• Manutenção como Condição de Garantia: A NBR 17170 condiciona expressamente as garantias contratuais à correta manutenção. Isso significa que a observância das diretrizes da NBR 5674 (com um programa de manutenção bem estruturado e a devida documentação) é um requisito sine qua non para que o adquirente possa usufruir plenamente das garantias oferecidas pelo construtor. Se um telhado, por exemplo, apresenta vazamento e o construtor prova que o condomínio não realizou as limpezas periódicas das calhas, conforme o manual e o programa de manutenção, a garantia pode ser invalidada.
• Manutenção para o Atingimento da VUP: A VUP, concebida na NBR 15575, não é uma promessa automática. Ela é um “período estimado” de desempenho que só se materializará se houver um uso adequado e, fundamentalmente, uma gestão de manutenção rigorosa, conforme as diretrizes da NBR 5674. Negligenciar a manutenção significa encurtar a vida útil real do bem (VU) em relação à sua VUP, gerando custos prematuros de reparo e substituição que recairão integralmente sobre o proprietário.
• Documentação: A Prova Jurídica da Diligência: A exigência de registros da NBR 5674 se alinha perfeitamente com as exclusões de responsabilidade do CDC (culpa do consumidor). A documentação detalhada das manutenções realizadas (com datas, descrições, responsáveis e ARTs/RRTs) serve como prova da diligência do proprietário, fortalecendo sua posição em eventual litígio contra o construtor ou, inversamente, servindo como defesa para o construtor caso o problema tenha origem na falta de cuidado do usuário.

Desafios e o Caminho para a Efetividade

Apesar do arcabouço legal e normativo, a implementação plena e harmoniosa dessas diretrizes ainda enfrenta desafios significativos:

• Conscientização e Cultura da Manutenção: Muitos proprietários e síndicos ainda não possuem plena consciência de suas responsabilidades e dos benefícios de uma manutenção proativa e documentada. A cultura de “só consertar quando quebra” ainda é predominante.
• Qualidade dos Manuais: O Manual de Uso, Operação e Manutenção, previsto na NBR 14037, é o documento que deveria iniciar esse ciclo de responsabilidades. Contudo, muitos manuais ainda são genéricos, incompletos ou inconsistentes com o que foi efetivamente construído, dificultando a elaboração de um programa de manutenção eficaz.
• Jurisprudência e Interpretação: Embora o STJ tenha avançado na interpretação das garantias, a aplicação das NBRs em instâncias inferiores pode variar. A padronização da interpretação é um processo contínuo que demanda tempo e persistência do setor.
• Custo Percebido: A manutenção preventiva é frequentemente vista como um custo, e não como um investimento. A resistência em contratar profissionais qualificados e em destinar recursos para um programa de manutenção ainda é um obstáculo.
• Acompanhamento da Evolução Normativa: O setor é dinâmico. Novas tecnologias, materiais e métodos construtivos exigem constante atualização das normas e da legislação, e os profissionais precisam estar atentos a essa evolução.
• Iniciativas Legislativas: Há um movimento no Congresso Nacional para fortalecer a legislação sobre o pós-obra e as garantias. A pressão de grandes bancos e financiadores, que são diretamente impactados por vícios construtivos em imóveis financiados, pode acelerar a tramitação de projetos de lei que confiram maior peso legal às normas técnicas, transformando “recomendações” em obrigações legais mais claras.

A Construção de um Futuro Mais Seguro e Durável

A sinergia entre as legislações vigentes e as normas técnicas ABNT NBR 15575, NBR 17170 e NBR 5674 representa um avanço inquestionável na busca por maior qualidade, segurança e previsibilidade no ciclo de vida das edificações brasileiras. O Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor estabelecem as bases jurídicas da responsabilidade; a NBR 15575 define os padrões de desempenho; a NBR 17170 detalha as garantias contratuais e suas condições; e a NBR 5674 oferece o roteiro prático para a gestão da manutenção que valida essas garantias e assegura que a VUP seja atingida.

A construção de um futuro mais seguro e durável para o ambiente construído depende de um esforço conjunto de todos os stakeholders: construtoras e incorporadoras devem entregar produtos de qualidade e manuais completos, além de gerenciar proativamente seu pós-obra; proprietários e síndicos devem assumir seu papel de zeladores do patrimônio, implementando programas de manutenção rigorosos e documentados; e o poder judiciário deve continuar a interpretar as leis à luz das melhores práticas técnicas.

Somente quando a cultura da manutenção preventiva se consolidar, com a devida valorização dos profissionais habilitados e o reconhecimento do registro como prova de diligência, o “contrato de qualidade” estabelecido por essas normas poderá ser plenamente realizado. Assim, garantias não serão apenas promessas legais, mas sim o reflexo de edificações que, de fato, entregam segurança, funcionalidade e valor ao longo de toda a sua existência. Este é o caminho para reduzir litígios, proteger investimentos e construir um legado de excelência no cenário da construção civil brasileira.