O Prazo de Atendimento das Manutenções: Como Construtores e Projetistas Devem Gerir Problemas e Garantias

A entrega de um imóvel envolve mais do que a realização de um projeto bem executado. Para construtores e projetistas, compreender as obrigações legais relacionadas ao atendimento de vícios e manutenções é indispensável para evitar conflitos e proteger sua reputação no mercado.

Aqui, iremos explicar de maneira objetiva as nuances legais e práticas sobre os prazos de reparo e as variáveis que afetam o cumprimento desse prazo. O foco é fornecer subsídios para que profissionais do setor imobiliário gerenciem as demandas de manutenção com eficiência, garantindo o atendimento das expectativas dos clientes sem abrir brechas para litígios judiciais.

O Prazo de 30 Dias no Código de Defesa do Consumidor

O prazo de 30 dias, previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC), representa uma obrigação crucial: a necessidade de agir rapidamente frente a reclamações do consumidor.

 Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

        I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;

        II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

        III – o abatimento proporcional do preço.

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor tem 30 dias para corrigir o vício apresentado pelo consumidor. No entanto, será que esse prazo é, de fato, viável em todos os cenários? A resposta pode variar dependendo de diversas nuances técnicas e práticas do setor de construção.

Manutenções em imóveis frequentemente envolvem uma série de desafios, como a complexidade do problema, a logística de aquisição de materiais, a necessidade de condições climáticas específicas, a dependência da liberação do imóvel pelo proprietário e até mesmo o tempo de cura de determinados materiais, como concreto e reboco.

Em muitas situações, pode ser inviável concluir o reparo por completo dentro desse prazo, especialmente em casos de grandes intervenções que comprometam a estrutura ou a usabilidade do imóvel. Diante disso, é válido questionar: atender ao prazo de 30 dias é sempre possível ou ele deve ser compreendido como um período para dar início ao atendimento?

Os Vícios no Imóvel: Entenda os Tipos e Suas Repercussões

Antes de abordar os desafios que envolvem os prazos de manutenção, é fundamental compreender as diferentes categorias de vícios e suas implicações diretas na responsabilidade dos construtores. De acordo com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor (CDC), os vícios podem ser classificados como:

• Vícios aparentes: São os defeitos evidentes e facilmente detectáveis no momento da entrega, como falhas na pintura, rejuntes irregulares ou pisos mal instalados. Esse tipo de problema pode ser contestado pelo consumidor logo após a vistoria inicial.

• Vícios ocultos: São problemas que o consumidor só percebe após algum tempo de uso do imóvel, como infiltrações, encanamentos enferrujados ou problemas elétricos. Muitas vezes, esses vícios se manifestam meses ou até anos depois da entrega.
• Vícios de solidez e segurança: Defeitos que comprometem diretamente a segurança do imóvel e seus moradores, como problemas estruturais graves ou falhas que afetam a estabilidade do edifício.
• Vícios por inadequação: Neste caso, o defeito está relacionado à divergência entre o prometido e entregue. Por exemplo, o descumprimento da oferta de áreas comuns, como uma academia inexistente, ou a metragem inferior ao anunciado.

Esses cenários colocam obrigações tanto no campo legal quanto no técnico. Portanto, profissionais da área imobiliária devem estar atentos às particularidades de cada tipo de vício para planejar adequadamente as manutenções e evitar consequências negativas, como o aumento da insatisfação dos clientes ou ações legais contra a construtora.

O Prazo de 30 Dias: Início da Solução e Não a Conclusão

O prazo de 30 dias, definido no artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, figura como um marco importante que obriga o fornecedor a dar início aos reparos relacionados a vícios por inadequação dentro desse período. Cabe enfatizar que o cumprimento desse prazo não necessariamente implica na conclusão da manutenção, especialmente nos casos em que a complexidade dos problemas demanda ações mais extensas.

O mais importante é que, dentro desse prazo, a construtora ou o fornecedor:

• Reconheça formalmente a reclamação do cliente.
• Envie uma equipe de inspeção ou assistência técnica para avaliar o problema.
• Estabeleça um cronograma realista para a execução das manutenções.
• Informe o cliente sobre os próximos passos da solução.

Essas medidas demonstram ao consumidor que o problema está sendo tratado com seriedade e permitem que ambas as partes alinhem expectativas. Mesmo que a demanda exija mais de 30 dias para ser resolvida (por razões detalhadas a seguir), o cumprimento inicial atesta um cumprimento da responsabilidade legal e evita possíveis conflitos.

Impedimento do cumprimento do prazo legal

Compreender o prazo de 30 dias como um ponto inicial, e não como uma limitação absoluta, é fundamental para os profissionais da construção. Diversas variáveis podem interferir na capacidade de concluir reparos dentro do prazo, e construtores e projetistas devem estar preparados para comunicar essas questões de maneira clara e eficiente. Algumas das razões mais significativas são:

• Complexidade da Manutenção

Nem todas as manutenções têm o mesmo grau de dificuldade. Problemas como infiltrações estruturais ou falhas no sistema elétrico podem demandar intervenções extensas que incluem diagnóstico, planejamento, execução e testes. Esses processos, por sua própria natureza, podem levar semanas ou até meses para serem finalizados.

• Disponibilidade de Materiais

A logística de materiais é outro fator crítico. Em muitos casos, os itens necessários para a manutenção podem precisar ser encomendados de fornecedores específicos, o que depende diretamente da disponibilidade no mercado e do tempo para fabricação, transporte e entrega.

• Dependência da Liberação do Imóvel pelo Proprietário

Certos reparos requerem acesso ao interior da unidade habitacional, o que depende da disponibilidade do proprietário. Se o consumidor está viajando ou tem dificuldade em permitir a entrada dos técnicos, o cronograma das reparações inevitavelmente será impactado.

• Condições Climáticas em Áreas Externas

Trabalhos em áreas externas, como reparo em fachadas, telhados ou impermeabilizações, podem ser amplamente condicionados por fatores climáticos. O início de uma estação chuvosa, por exemplo, pode inviabilizar o prosseguimento de determinadas intervenções.

• Cura e Secagem de Materiais

A utilização de materiais como concreto, argamassa ou tintas requer tempos específicos de secagem e cura para garantir a qualidade final do reparo. A aceleração desses processos pode comprometer o resultado, e, por isso, respeitar o tempo adequado é essencial.

• Necessidade de Projetos Específicos

Manutenções que envolvem readequações estruturais ou intervenções mais técnicas podem exigir o desenvolvimento de novos projetos antes da execução, especialmente para atender aos padrões técnicos e normas aplicáveis (como a NBR 15.575).

• Impacto na Usabilidade do Imóvel

Algumas manutenções são tão extensas que exigem a desocupação temporária do imóvel. Quando isso acontece, o cronograma precisa ser ajustado para que o consumidor tenha tempo suficiente para organizar sua mudança e definir um período para o retorno seguro à propriedade.

• Dimensão dos Serviços Necessários

Um reparo isolado, como a correção de uma pintura, possui prazos curtos. Entretanto, quando os problemas são amplos, atingindo diversas áreas do imóvel, o tempo necessário aumenta significativamente, especialmente quando envolve integração entre diferentes equipes (hidráulica, elétrica, acabamento, entre outros).

Como Mitigar os Impactos de Prazos Prolongados

Conscientes dessas variáveis, construtores e projetistas têm a responsabilidade de agir com transparência e agilidade, minimizando os impactos dos prazos prolongados para os consumidores. Algumas ações essenciais incluem:

• Documentar Todas as Etapas: Registre cada etapa do atendimento e informe o consumidor periodicamente sobre o progresso das manutenções.

• Clareza na Comunicação: Explique com precisão as razões para eventuais atrasos no cronograma e mantenha os consumidores cientes de procedimentos técnicos inevitáveis.
• Definição de Cronogramas Realistas: Alinhe prazos compatíveis com a complexidade real do reparo e os compartilhe de forma didática com os clientes.
• Equipe Técnica Bem Treinada: Treinar as equipes responsáveis pelas inspeções e reparos para que saibam lidar tecnicamente com problemas e se comuniquem bem com os usuários.
• Inspeção Preventiva Antes da Entrega: Ao minimizar falhas e corrigir vícios ainda na fase de entrega, reduz-se a necessidade de reparos posteriores, melhorando a experiência do cliente.

O Início das Manutenções Como Um Pilar de Confiança

Para construtores e projetistas, o prazo de 30 dias deve ser encarado como um ponto de partida essencial para atender às demandas de consumidores com problemas em seus imóveis. Ainda que muitas manutenções não possam ser concluídas nesse tempo devido à sua complexidade ou às variáveis relacionadas, a tomada de iniciativa dentro do prazo reflete o comprometimento da empresa com a satisfação de seus clientes e a conformidade com a legislação vigente.

Ao planejar de forma detalhada, investir em equipes qualificadas e se comunicar com transparência, construtores e projetistas podem não apenas mitigar os impactos de reparos demorados, mas também transformar um potencial problema em uma oportunidade para demonstrar profissionalismo e excelência no atendimento.

Assim, o prazo de 30 dias se torna muito mais do que uma obrigação legal: ele é um elemento estratégico para a construção da confiança e para o fortalecimento da reputação no competitivo mercado imobiliário. Respeitá-lo — seja no início das ações ou na conclusão responsável das manutenções — é a chave para o sucesso sustentável no setor.