NBR 17170 – Norma de Garantias de Edificações

A NBR 17170 estabelece as condições e prazos de garantias, tecnicamente recomendadas para edificações de toda natureza de uso e detalha as incumbências dos agentes envolvidos (construtor, incorporador, projetista, usuário e fornecedor). A publicação da referida norma técnica se deu em dezembro de 2022 e possui prazo de 180 dias para o início de sua aplicação.

As garantias legais conforme a legislação vigente, se relacionam especificamente à adequação, segurança e solidez das edificações, e a NBR 17170 detalha e recomenda prazos de garantia específicos de sistemas, componentes e equipamentos das edificações.

Para evitar conflito entre normas, a NBR 17170 – Norma de Garantias – trouxe explicitamente que o Anexo D da NBR 15.575-1 (prazos recomendados de garantias) não é mais aplicável. Não houve alterações do que estava sendo empregado anteriormente, porém a nova Norma trouxe mais detalhes e ampliou a aplicação das recomendações para além das edificações habitacionais.

Assim como acontece na Norma de Desempenho, a NBR 17170 também reforça que as garantias estão atreladas ao uso e a operação correta da edificação e de seus sistemas, componentes e equipamentos como também relacionadas à execução correta dos programas ou planos de manutenção desenvolvidos e realizados pelos proprietários em observância à NBR 5674.

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Três discussões superadas, mas que a Norma de Garantias fez questão de trazer em seu texto é que:

• As disposições da Norma de Garantias destinadas ao incorporador são também aplicadas ao empreendedor, ainda que não o faça sob regime de incorporação imobiliária, que realize ou contrate a construção de edificações para venda de imóveis prontos.
• Em casos de reformas e alterações das condições originais da edificação e de suas partes, as garantias oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção não se aplicam aos itens reformados ou alterados na edificação.
• A data de emissão do auto de conclusão (por exemplo, habite-se), ou documento equivalente que ateste a conclusão das obras ou dos serviços, é considerada legalmente a data de início do prazo de garantia.

Novos esclarecimentos que a NBR 17170 trouxe:

• O desenvolvimento do projeto e a execução da edificação são realizadas conforme premissas de uso adotadas na idealização do projeto, como por exemplo as cargas utilizadas no projeto estrutural e as condições de exposição existentes à época do projeto, como, fatores climáticos, agentes poluentes no ar, no solo e na água, ruídos no seu entorno e outras que possam estar presentes no local da sua implantação. Patologias ou perda de desempenho que por ventura se desenvolvam devido a alterações das condições de exposição inicialmente previstas não estão abrangidas pelos prazos de garantias previstos.
• Os prazos de garantia não são estabelecidos em função da vida útil de projeto e não possuem relação com a vida útil efetiva, com a durabilidade e com o envelhecimento natural dos sistemas, componentes e equipamentos das edificações.
• Os reparos ou substituições realizadas em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, pelos serviços de assistência técnica do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção não alteram e não renovam os prazos e as condições de garantia originais previstas.
• Em caso de reparos parciais em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original, o que for maior. Esta garantia se refere à área ou quantidade especifica do objeto de reparação ou substituição e não de seu todo.

Destaque especial à necessidade de se elaborar e entregar manual de uso, operação e manutenção, elaborado em conformidade com a ABNT NBR 14037

Ao entregar a edificação, a unidade ou os serviços concluídos, o incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção deve entregar o documento com as condições e prazos de garantia. Os prazos podem ser parte integrante do manual de uso, operação e manutenção, elaborado em conformidade com a ABNT NBR 14037 ou instruções de uso e manutenção específicas quando se tratar de prestação de serviços específicos de construção.

Implementação de meios de registro das manutenções realizadas tanto pelo proprietário quanto pelo construtor, de modo a permitir a análise crítica e a implementação de medidas para aperfeiçoar os projetos e construções futuras afim de atender os prazos de garantias estabelecidos.